La loi ALUR, késako ?

Pratique  /   /  Par Mélanie

Débattue, critiquée, révisée, adoptée, controversée, scrutée, la loi ALUR fait beaucoup parler depuis la mise en place, le 1er août 2015, de l’encadrement des loyers dans la capitale. La mesure s’est imposée à toute allure (oui, on a osé) dans les discussions et les éditos. Mais au fond, combien de personnes savent exactement ce que ces 4 lettres recouvrent ? « Association du logement ultramoderne robuste », entends-je murmurer à côté de moi. Raté… ALUR, c’est la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, mise en place par Cécile Duflot et remaniée par Sylvia Pinel. Elle a pour objectif de « réguler les dysfonctionnements du marché, de protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires » (http://www.la-loi-alur.org). Vous l’aurez compris, la loi va bien au-delà du simple (encore que, pas si simple) encadrement des loyers. Nous vous proposons un petit tour d’horizon pour vous y retrouver dans cette jungle juridique !

Déjà, il faut savoir que les dispositions prévues dans la loi sont larges et variées, mais certaines restent à préciser, tandis que d’autres ne sont pas encore en vigueur. Je vous entends déjà vous demander : « mais alors, qu’est-ce qui est déjà en vigueur ? ». Tout doux, on vous dit tout.

Les loyers, encadrés

Depuis le 1er août 2015, les loyers parisiens sont encadrés. A l’origine, le projet concernait 28 agglomérations, mais la portée de la mesure a été revue à la baisse, du moins dans un premier temps. Pour déterminer le plafond, quatre critères sont appliqués : le nombre de pièces, l’époque de construction, la nature meublée ou non du bien, et le quartier. Le site www.referidf.com a été mis en place pour permettre à chacun de connaître le montant maximal (et minimal, accessoirement) de son loyer, après renseignement des critères. La loi est assez floue dans le cas où le loyer appliqué par le propriétaire est supérieur au loyer maximal : ce dernier doit s’adapter au plafond mais il peut appliquer par la même occasion un « complément de loyer » en fonction des « caractéristiques de confort ou de localisation » dont est doté le logement à louer. Le problème, c’est que sans plus de précisions, cette catégorie risque de devenir un fourre-tout, car le confort reste un critère subjectif. Un décret devrait toutefois préciser tout cela prochainement.

Sachez également que dans les zones dites « tendues », le loyer est encadré à la relocation. En d’autres termes, le bailleur ne peut augmenter son loyer entre deux locataires. Si la mesure existait depuis 2012 pour les locations vides, elle a été étendue en 2014 aux logements meublés.

Il n’a pas fallu bien longtemps avant que le dispositif d’encadrement des loyers ne suscite des réactions, pour la plupart amères. Certaines agences immobilières dénoncent des effets contre-productifs sur le marché. Les critères de fixation du loyer ne tiendraient pas compte de la réalité du bien, car ils seraient trop généraux. En effet, des caractéristiques telles qu’une belle vue, l’étage, ou encore l’état général des meubles, du sol… peuvent (pouvaient, en fait) entrer pour une part non négligeable dans la fixation du prix.

Autre menace pointée par certains acteurs : une tendance à la surévaluation des loyers pourrait être observée au cours des prochaines années. En effet, c’est mécanique : si tous les propriétaires fixent leur loyer dans la limite haute (20% supérieure au loyer médian), le loyer médian augmentera au fil des années… Autant dire que ce n’est clairement pas l’effet visé par la réforme.

Alors, quel est votre avis sur cette réforme ? Propriétaires, locataires, on attend vos réactions avec intérêt et impatience !!

Les locataires et les propriétaires, accompagnés

D’autres mesures, moins connues car moins médiatisées, ont vu le jour.

Depuis le 1er août dernier, la loi prévoit des modèles-types de contrat (bail et état des lieux), qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée. Un document précisant les droits et devoirs des deux parties du contrat (locataire et propriétaire) devrait y être joint.

En outre, dans le cas des locations meublées, une liste de meubles obligatoires devant figurer dans l’appartement a été établie depuis le 1er septembre, pour en finir avec les abus liés à un flou général derrière le terme « meublé ». Une location meublée doit donc comporter : une literie comprenant couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes ; un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C, le minimum syndical de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Ni plus, ni moins.

Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires d’agence sont plafonnés pour le locataire. On ne va pas plus s’étendre sur les détails de cette nouvelle réglementation, car chez Somhome, les frais d’agence, on ne connaît pas !

La loi prévoit encore l’uniformisation de la location vide ou meublée, ainsi qu’un mini-statut de la colocation qui encadre la signature du contrat de location, la fin de la rétroactivité de l’indexation du loyer (c’est-à-dire que le nouveau loyer ne s’applique que pour l’avenir ; le bailleur ne peut demander à son locataire un rattrapage rétroactif si jamais il demande son indexation avec retard).

Enfin, le délai de préavis est passé à un mois pour tous les logements en zone tendue. Avant, le délai de préavis était de 3 mois pour une location non meublée. En zone tendue (et dans certains cas spécifiques qui justifient un changement de domicile comme l’obtention ou la perte d’un emploi, ou encore l’état de santé du locataire), la législation des non meublés rejoint donc celle des locations meublées : Paris et 27 autres agglomérations sont concernées par la réduction du délai de préavis.

Les objectifs, variés

Toutes les modifications de la loi ALUR n’ont pas encore été mises en place. Parmi les mesures à venir, on compte l’établissement d’un état des lieux type ainsi que d’une grille de vétusté. En outre, il devra être fait clairement état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz dans un document indexé au contrat de location. Le but ? Déterminer les risques pouvant potentiellement représenter un danger pour les locataires.

D’autres objectifs sont finalement visés par la loi : moderniser l’urbanisme en vue de la transition écologique (nouvelles normes de construction…), lutter contre l’habitat indigne et l’insalubrité, créer de nouvelles formes d’accès au logement à l’image de l’habitat participatif, améliorer la prévention des expulsions, protéger les locataires des risques d’impayés et encourager la location. Vaste programme qui se profile donc et dont seul l’avenir pourra nous renseigner sur sa portée réelle.

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